距星欧平台十八个研究中心成立，已经半年有余，各研究中心始终扣紧“将科技武装到牙齿，打造科技型设计企业”的发展战略主题，坚持以“极具活力，学习创新，成为市场领先的设计科技企业”为愿景；牢记“设计构筑美好世界，科技织就未来城市”的使命；贯穿“以客户为中心，以奋进员工为本”为核心价值观，有序开展研究活动，新课题不断涌现，成果喜人。你一定想知道最近各研究中心具体有哪些课题、都有些什么进展、取得了哪些成果，现在跟着小编一起去一探究竟吧！

当代中国已经进入高质量发展新阶段，产业园区的转型升级也成为城市发展的痛点问题之一，在某种意义上，产业园区仍处于一种自发状态的发展模式当中，往往以一种单一的模式存在，不具备规模性和关联性。本文以清镇食品加工创新产业园区项目为例，通过对项目现状分析与研究得出建筑功能与产业关联发展原则，根据产业功能的复合性特点形成上、中、下游全产业链发展新模式。从而为该区域经济发展、就业保障提供了一种从产品原生、产品加工及产品终端销售的一站式产业服务体系，为城市发展带来新的驱动力。 

1. 产业园区规划面临问题
①园区规划盲目追求布局高大上，不重实效性；
②园区规划还停留在传统城市规划模式层面上；
③园区规划同质化现象严重，竞争力缺乏；
④园区规划水平不高，配套衔接不够，投资环境差；
⑤园区规划重外表空间，轻内在产业，缺乏驱动力量；
⑥产业规划的定位不准确，深度不够，操作性不强。
2. 未来产业园区发展趋势
①产业生态体系。园区的投资主体越来越多样化；
②城市规划体系。产城融合是大势所趋；
③招商运营体系。产业定位的精准和差异化是未来园区最核心的竞争力；
④金融合作体系。智慧与生态成为新标准、新亮点；
⑤管理和服务体系。园区平台化规律越来越清晰。
3. 产业园区规划内容
①发展战略定位。科学规划园区全局性的发展蓝图：包括产业聚集、功能定位、开发模式、运作机制等研究；
②发展定位。明确发展方向，有效提出园区整体形象：包括产业定位、功能定位、目标客户筛选、管控机制等研究；
③产业定位。加快推进园区产业结构优化升级：包括园区比较优势、区域产业链分工协作、细分领域、产业招商等研究；
④产业布局。深度优化园区产业空间布局：包括空间承载力、特色集聚、功能分区等研究；
⑤二次创业。整合多重优势，挖掘园区发展新潜力：包括支柱产业优化升级、园区新经济增长点培养、产业链优化路径等研究；
⑥经营管理。提高运营管理水平，焕发园区发展新活力：包括管理体制、产业招商、品牌经营、孵化支持、产业投资等研究。
4. 产业园区规划发展模式
①丰富的多元空间
②鼓励交流的场所空间
③多学科知识群体与创新型功能社区的就近结合
④资源与设施的共享
⑤吸引人的休闲设施
⑥最先进的基础设施
⑦灵活的变通能力和适应性
⑧发达的公交运输系统和宜人的步行环境
⑨城市化的社区空间
⑩园区的智慧管理
5.产业园的盈利模式分析
传统园区盈利模式主要依赖土地收入，不过这种模式已经逐渐走进瓶颈，大量园区运营处于盈亏平衡或略有亏损的状态，收入的主要来源是税收分成、政府的各类补贴和转移支付，而为了招商引资和吸引产业入驻，各地园区在土地、税收方面又采取了很多减免的优惠政策，致使园区自身的收入和盈利能力更加脆弱。园区的盈利模式并不是单一类型的，往往是多种模式混合运作。随着园区开发建设和运营发展的逐渐成熟，园区的盈利模式也将从单一走向多元，从低级阶段走向高级阶段。园区主要的盈利模式类型有以下四种：
①土地运营。原有土地只租不售，获得土地增值；以产业名义低成本获取土地
租金收入：产业用房地租金收入办公地产：配套的办公性房产开发，办公房产的出租和出售住宅地产：获得住宅配套，住宅出租和出售。
②增值服务。产业技术性服务：公共性技术平台；产业发展性服务：融资、咨询、培训、信息、政府关系、孵化、知识、媒体、网 络、物流、人力资源、软件服务外包等；生活配套性服务：办公生活等配套服务；园区运营性服务：物业管理（污水处理、供水、供暖、供电、供气）。
③模式输出。生地开发：土地的一级开发建设、BOT运营、以土地入股共同开发；
熟地改造：原有物业改造与功能变更；委托经营：分享税收或服务性收益。
④金融投资。产业投资：VC/PE；专业性公司投资：投资专业性公司并实现IPO；
产业用地资本运作：在不允许直接转售情况下，探索作价入股方式；现有房产的资本运作：产业型房产股权、信托、证券化运作。
6.产业园区规划理念
①园区的规划首先是以产业平台构建为核心导向，而不是以用地性质和规模设定为主要目标；
②要围绕构筑高端要素聚集能力为主要目标，包括城市服务功能的配给以及宜居环境的营造；
③不仅仅需要考虑园区自身的利益，也更多的需要考虑园区内企业的成长性和二次成长培育；
④办公生活化，更多的交流空间，开敞明亮的办公环境，完善的员工配套。
7.园区规划的重要原则
①关联发展原则
②成链发展原则
③聚集发展原则
④集约发展原则
⑤合作发展原则
8.规划设计策略
①企业定制

②产业服务

③产品定位
本项目生产性用房集中设置，为满足不同规模企业的生产需求，分别设置了微型、中型、大型厂房及物流仓库用房，单层面积分别为2217.06㎡、2937.76㎡、5089.84㎡及5908.48㎡。

考虑到食品加工产业园区的创新实质性需求及城市长远规划的角度，系列产业服务配套用房的设置充分考虑每个产业厂房的可达性，提高生产生活效率的同事，也对城市沿街界面形象进行提升。在产业布局中，提出”WE WORK共享创客社区”理念，为发展中企业及初创企业提供一站式服务设施体系。

 
“WE WOR共享创客社区”之下，设置沿街配套办公及6m宽”WE WOR长廊”，为企业提供办公服务、休闲健身配套服务、时尚办公及景观休闲，”WE WOR长廊”给予园区各类产业一个共享的奇趣空间，进一步提升整个园区的服务性建设。

“WE WOR共享创客社区”之 上，模式一：为企业提供研发、检测、产业孵化、品牌培育、行政、企业服务、会议、会计、法律、金融、工程、信息等配套办公设施，办公模式提供共享休闲办公、企业独享办公及产业服务办公，为各类企业提供多种办公模式，形成多元化的产业服务链。

“WE WOR共享创客社区”之 上，模式二：以实际供需关系，可联合一层办公将2、3层空间联动起来，为企业提供办公服务、休闲健身配套服务、时尚办公及景观休闲，将建筑价值利益最大化。

9.结语
本文针对清镇食品加工创新产业园既有问题，通过对上、中、下游产业分析研究，结合市场需求，提出该项目以全产业链发展模式为契机，形成全新的产业园区发展新模式。

主要包括产业相关的直接产业、关联产业和衍生产业。直接产业又包括上游中种植、养殖、原材料采集配送，中游研发测试、加工制造、印刷包装，下游仓储运输、销售贸易；关联产业又包括产业孵化、教育培训、认证质检、商贸展示、金融保险、咨询、商业、酒店、居住；衍生产业又包括创意产业、工业旅游、休闲旅游、娱乐休憩等。
在市场驱动的大环境之下，产业园区的发展将会是多元化的，独立发展的格局将会被打破，多元融合将会渗透到各处。未来产业园区发展将会形成以产业为主导的全产业链发展模式。建筑师也将根据全新的发展模式对产业建筑做出更多的可能性设计，满足未来产业建筑的多样性、复杂性和适应性。